连云港律师网-连云港市律师协会官方门户网站

 

 

搜索

??????×??????????????ò?¨°??¨?????ê???é??????

收藏 分享 2011-6-18 16:09| 发布者: lygls| 查看数: 3764| 评论数: 0

摘要: ?????ê???é ?ê??????????????????39?ê?¨1965?ê7??23???ú??????×????????§??×??????????ú?ò???????·368????1????301???????°??0513-3321992???ê??????????????????39?ê?¨1965?ê12??17???ú??????×?????????×??????? ...

 

抗 诉 申 请 书

 

    申 请 人:李翠萍,女 ,39岁(1965年7月23日生),汉族,个体户,住启东市汇龙镇河南中路368号附1号楼301室,电话:0513-3321992。
申 请 人:茅旦华,男,39岁(1965年12月17日生),汉族,无业,住启东市汇龙镇拥军巷安居工程1号楼312室,电话:0513- 

    被申请人:浦允芳,女,57岁(1947年10月30日生),汉族,启东市百货总公司退休工人,住启东市汇龙镇幸福二村53号403室,电话:0513-

    申请人不服南通市中级人民法院(2004)通民一终字第024号及(2005)通中民一终字第0104号民事判决,现提出抗诉申请,申请的事由及请求如下:
    1995年4月18日,后(同年11月17日)被启东市百货总公司兼并的启东市广告装潢公司将本案争诉的两间商业用房(60.19㎡)出租给启东市思奇公司,租期为5年。同年12月7日,启东市广告装潢公司同意将承租人启东市思奇公司变更为茅旦华。次年3月2日,启东市百货总公司将包括两间争议房屋在内的叁间房屋以480000元出售给本公司工会主席(被申请人)浦允芳,并作了回租,回租租金的总额为455700元;换言之,浦允芳仅以24300元购得了上述107.08㎡房产。
    1996年5月8日启东市百货总公司与其工会主席浦允芳以113857元的价格在启东市房屋产权监理所办理了过户手续。次年9月1日,茅旦华通过启东市人民法院向启东市百货总公司主张优先购买权,被启东市人民法院于1999年7月9日(<1999>启民一初字第573号民事判决)以茅旦华违约、明知“出售”一事为由驳回了茅旦华的诉讼请求。茅旦华不服该判提出上诉,南通市中级人民法院于2000年3月3日以(1999)通民终字第1185号民事判决支持了茅旦华的上诉请求,将争议房屋以310560元出售给了茅旦华。2000年11月16日,该房屋过户给了茅旦华。
    2002年3月12日,茅旦华以50万元的价格将争议房屋出售给李翠萍,并于同日办理了过户手续。同年4月28日,南通市中级人民法院根据江苏省高级人民法院于2001年9月15日作出的(2001)苏民立管字第301号函,以(2001)通中审民管字第23号民事裁定决定再审该案,并在撤销原判后指定南通市港闸区人民法院审理。2003年11月21日,南通市港闸区人民法院以(2002)港民一初字第919号民事判决驳回了茅旦华的诉讼请求。
    茅旦华不服,再次向南通市中级人民法院提出上诉,该院又于2004年2月16日以(2004)通中民一终字第024号民事判决,驳回了茅旦华的上诉请求。南通市中级人民法院的判决理由为:茅旦华的优先购买权仅及于其承租的60.19㎡房产,而不及于其它47.61㎡房产,当启东市百货总公司将此三间房产作为整体出售时,茅旦华的优先购买权就不复存在了。
    2003年10月8日,被申请人浦允芳向启东市人民法院提起诉讼,要求确认茅、李间的买卖关系无效。启东市人民法院于2004年11月30日作出(2003)启民一初字第1760号民事判决,支持了浦允芳的诉讼主张。李翠萍不服该判决,于同年12月12日提出上诉,2005年2月1日被南通市中级人民法院以(2005)通中民一终字第0104号民事判决驳回。
    南通市中级人民法院的判决理由为:李翠萍购买此房时该案已进入审判监督程序,其是在明知此房有争议的情况下购买的,为非善意第三人的购买行为,依法应确认为无效。申请人认为南通市中级人民法院的上述两个终审判决都是错误的,理由是:
    一、剥夺茅旦华的优先购买权没有法律根据
   《合同法》施行于1999年10月1日,而启东市百货总公司侵犯茅旦华优先购买权的时间是1996年3月2日,因此调整本案的是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条的规定,而不是《合同法》。该规定称:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。
    除应在合理的时间内提出并确保同等条件外,该规定对承租人的优先购买权未作任何限制,也不存在“一栋楼房或一排房屋,只出租其中一部分,在整体转让时,……承租人不应享有优先权”的任何排除性规定。对租赁房屋的优先购买权是承租人的法定权利,而对法定权利的剥夺必须有明确的法律规定和合同约定(约定优先时是这样,而在《合同法》施行前,我国尚无“约定优先”的法律规定)。在既无法律规定又无合同约定的情况下,南通市中级人民法院无权剥夺茅旦华法定的优先购买权。
    二、剥夺茅旦华的优先购买权没有理论依据
    南通市中级人民法院剥夺茅旦华之优先购买权的理论依据是江苏省高级人民法院民一庭在《民事审判指导与参考(总第15集)》上发表的《关于房地产交易中优先购买权问题的调研报告》一文,该文于第7部分称:“承租人仅租赁部分房屋,其余部分非为租赁权的客体,故该部分之处分,不应受由租赁权所衍生的权利——优先购买权的限制,而这种情况又是整体转让,交易上,该栋楼房或该排房屋被视为一物,因此应当认定,承租人对该整体并无优先购买权”。
    应当说明,《合同法》与《民法通则》的立法背景是不同的,而上述“调研报告”是针对《合同法》提出的,不能延伸至《民法通则》;此其一。其二,该文没有否定承租人对租赁物的优先购买权,该文说承租人的优先购买权只及于租赁物,而不及于非租赁物。其内含是十分明确的,具体到本案中,茅旦华只对其承租的两间房屋有优先购买权,而对另一间,即第三间房屋或三间房屋这个整体没有优先购买权。
    这里否定的是茅旦华对其未承租的房屋的优先购买权,而不是茅旦华对其承租的两间房屋的优先购买权。南通市中级人民法院用“整体”来否定“部分”,与上述《调研报告》的精神是相悖的。茅旦华请求的是对其承租的两间房屋的优先购买权,而不是对第三间或整个三间房屋的优先购买权;南通市中级人民法院凭什么不支持茅旦华的诉讼主张呢?
    即使不悖,也总该有个量的限制,一栋1000㎡的楼房,出租人自用了20㎡,整体出售该楼时就可以剥夺承租了980㎡的承租人的优先购买权了吗?如果真是这样,这种理论还有什么存在的理由?权利从来是和份额相联系的,份额多者,权利优先;茅旦华占了三间房屋中的两间,他为什么要让位于只占三分之一份额的浦允芳呢?
    况且,优先购买权不是什么了不起的权利,出租人只要履行一下通知义务即可,由于法律强调了“同等条件”,因此出租人在实体上不会损失任何利益。作为第三人的浦允芳,由于其是启东市百货总公司的工会主席,她不可能不知道“租赁关系”的存在,所以她不是善意购买人,没有要保护她的购买权的任何充足理由。
    三、争议房屋在李翠萍购买时并无客观争议
    李翠萍购买房屋的时间是2002年3月12日,而南通市中级人民法院决定再审茅旦华诉启东市百货总公司一案的时间是2002年4月28日。《城市房地产管理法》第37条第5款规定,“权属有争议的……房地产,不得转让”。这种争议必须是客观存在的争议,而不是当事人主观界定的争议;而且,这也不是一般的争议,必须是有关权属的争议。
    李翠萍购买此房时,争诉房屋权属十分清楚,有国家颁发的房屋所有权证和生效判决为证,在法律上不存在任何争议,只有在南通市中级人民法院决定再审后,争诉房屋的权属才处于不确定的状态。假如说南通市中级人民法院要将办公楼出售他人,申请人提出该办公楼是申请人的,南通市中级人民法院就不能出售自己的办公楼了吗?显然不是。
    需要特别指出的是,南通市中级人民法院在其决定再审前前往启东市房屋产权监理所打招呼的行为本身就是违法的。连再审的决定都没有作出,它凭什么说房屋的权属不确定?这不是未审先判吗?“复查”不是审判监督程序的组成部分,它只是人民法院的内部工作程序,不具有“对外”效力。因此,南通市中级人民法院有关于该案自“2001年底……进入……审判监督程序”的说法是没有法律根据的。
    四、购房者李翠萍绝非本案的恶意第三人
    南通市中级人民法院认为李翠萍不是善意第三人,事实依据有二,一是李夫黄荣是茅旦华的原审代理人,二是该院曾派启东市人民法院的工作人员去启东市房屋产权监理所打过招呼。申请人则认为,正因为黄荣是茅旦华的原审代理人,他才知道茅旦华对争议房屋拥有合法产权。黄荣并不知道浦允芳申请再审,因此,这不是否定李翠萍“善意”的理由。
    根据启东市房屋产权监理所的书面记载,所谓打招呼的内容是:“根据南通市中院意思,需告知购房人李翠萍购买此房有一定风险,若一定要办理过户是可以办的。”启东“法院龚院长(女)来俞所办公室讲的,可以办理”。这叫什么“明知”呢?尚未决定再审,更未进行审理,南通市中级人民法院根据什么来“劝阻”呢?
    所谓恶意第三人,是指明知出卖人对房屋无合法产权而购买该房屋的人。在2002年3月12日,包括南通市中级人民法院在内,任何人都不能说茅旦华对争议房屋没有合法产权。既是这样,就不可能有“恶意第三人”的存在。即使是茅旦华,我们也不能说他“明知”;既然没有决定再审,茅旦华就不可能得到合法有效的再审信息。南通市中级人民法院的工作人员的所谓“劝阻”,只要他们没有声明是口头裁定,就没有任何法律效力。
    综上所述,南通市中级人民法院的两个终审判决均无法律及事实根据,理应被撤销。为维护司法公正,申请人特依据《民事诉讼法》第185条之规定,向贵院提出抗诉申请,请依法受理。


       此  致

南通市人民检察院


申请人:李翠萍、茅旦华

二〇〇五年二月二十一日


路过

雷人

握手

鲜花

鸡蛋

最新评论

相关分类

登陆邮箱

连云港市律师网-连云港市律师协会官方门户网站 网站制作电话:15651499116 ( 苏ICP备11048900号-1 )

GMT+8, 2018-5-24 08:04 , Processed in 1.092975 second(s), 12 queries .

Powered by Discuz! X1.5

© 2001-2010 Comsenz Inc.